房屋买卖违约怎么办

1、购房前的法律风险提示 1:核实出卖人是否是真正的房屋所有权人。根据物权法规定，房屋的所有权人一般以登记为准，购房前买方务必核查出卖人提供的《房屋所有权证》（现在开始陆续启用或变更为《不动产权证书》）的原件，并到房屋登记机构查询产权登记证书的信息是否与登记机构系统信息一致。 2:查询购买的房产是否存在被抵押、查封等权利限制的情形。除非卖方还清贷款并涤除抵押权登记，一般不建议购买已抵押的房产。另外，对于被查封的房产，往往意味着出卖人涉及债务纠纷或已进入诉讼程序，买方一旦支付房款却无法过户，会面临极大的风险，不应当购买。 3:实地查看房产是否存在被出租的情况。我国法律中，有一条规则叫“买卖不破租赁”，这意味着买方花巨资购买了房产，却得不到使用权。因此，在购房前进行实地查看，可采取录像等方式记录现场情况，并让出卖人出具承诺书。

3、卖方违约买方维权三步走 第一步:审查合同。 一旦卖方单方毁约，买方应先重点审查双方签订的房屋买卖合同：首先审查卖方是否享有单方解除权，其次审查双方约定的房撸赳咸米产过户的具体时间，最后审查定金条款和违约责任条款，计算卖方可能承担的违约成本。 第二步:固定证据。 固定证据是处理此类房屋买卖合同纠纷中最为关键的一步，因为卖方决定不再出让房产的表述往往是口头的，买方未固定证据不宜贸然采用起诉等方式主张权利,此时可采取发函、短信、电话的方式催告卖方履行义务。 其中，催告函最好采用EMS等快递方式寄发，且在快递面单上备注文件名，可书写为“关于催告XX限期X天内配合办理过户登记的函”，并及时查明快递的送达情况。 如果卖方仍怠于履行义务，可通过委托律师发送律师函进一步催告。在谈判中，买方也可采用录音等方式固定证据。 第三步:选择权利。 卖方单方违约，很多买家误以为只能主张定金罚则或违约金，这是对法律的误解。所谓的定金罚则或违约金条款，是针对守约方才享有的选择权，也就是说，买方也可以选择继续履行合同的方式来主张权利。 此时，买方有两个选择权可择一行使: 1.起诉要求继续履行合同，包括配合办理过户登记等义务. 2.主张解除合同及违约赔偿。当然，司法实践中，针对房价发生暴涨、约定的违约金数额不足以弥补买方的实际损失时，买方可以请求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。其中，房屋的涨跌损失，可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定；若无最相似房屋比照的，可通过专业评估机构评估确定涨跌损失。