商业地产行业发展前景趋势及投资策略分析

1、商业地产市场状况1999-2010年我国商业地产销竣比一路走高，在住宅限购政策开始实施的2010年，其销竣比一度达到0.91，达到历史最高值。商业地产作为住宅的替代性投资需求，在住宅投资受限的情况下，投资者对商业地产的青睐也不同往常。但是，到2011和2012年由于宏观经济增长速度放缓，商业地产的市场状况也受到诸多不利影响，其供求增速均出现同比下滑。其中2012年全年商业地产（含办公楼和商业营业用房）竣工面积为12542万平方米，同比增长11.73%，增速同比下降4个百分点以上；销售面积为10013万平方米，同比仅增长1.28%，增速下滑10余个百分点。至2012年末，商业地产待售面积为8685万平方米，同比增长22%，需9个月才能将该体量消化。经历10多年的高速发展后，我国商业地产将逐渐由卖方市场进入买方市场。

3、对下游需求客户议价能力分析

5、针对住宅地产，商业地产的吸引力表现如何呢？此处前瞻在STP理论的基础上，针对房地产两大细分业务：住宅地产、商业地产进行吸引力评估。基于行业的特性，本次细分市场吸引力评估要素主要选择了七个重要的影响要素，即投资额增速、销售面积增速、投资回报率、进入壁垒、竞争程度、政府政策、战略价值等，从不同维度对其进行吸引力评估。前瞻得出结论，就目前阶段来说，商业地产相较住宅地产对房地产开发商的吸引力要强。

6、行业替代品的替代能力分析针对商业地产企业而言，其开发产品的替代品莫过于企业自行开发营业用房或办公楼，但此种情况往往出现较少，因此商业地产企业的产品面临的替代威胁较小。

7、商业地产行业竞争结构小结