购买二手房的经验分享

1、分析自己的购房需求。（上班是否方便，孩子上学问题，房子楼层、是否有电梯、物业如何、取暖方式、小区环境等）

2、选定房源。（我当时选择了3个小区，都在同一个地理位置），可以先在网上查看一下楼盘的介绍，比如建筑年代（推算房本日期是否满五年，一般房本大概晚于建筑1-2年）；产权是否为70年，至于价格仅供参考，你懂得！这样要注意查看房本上的产权，防止被忽悠。还有房子的建筑面积、建筑年代等。

3、找一家中介了解房子。（网上了解信息有限，去找中介了解具体的信息。中介一般先问你需求->带你看适合的房子，可以自己拍几张照片->算各套房子的费用清单，这是你第一次来看房子，只是来看看“虚实”，然后你可以拿着这些清单，回家好好研究一下）

4、定房子-砍价（人员：你、中介、房主。一般都不会降很多，保持平常心态，尽量砍价把。如果价格偏高一下，房主可能会留一些家具（其实房主早算好了，没有赔钱。除非敢巧，房主真的急用钱，那只有少赚点。注意：必须去房管局确认一下房主还有多少未还清的贷款，如果房主自己可以还清，那就请房主尽快去银行还清并提出解压申请，因为解压时间很长，会影响你去过户）

5、定房子-签合同（在签合同之前去房管局确认一下房本是否满5年，是不是为唯一性住房，才能免除个税；目前房本满2年就可免除营业税；契税是免不了的，以上3个税费是去房管局过户交的即过户费；现在要交的费用包括：中介费、贷款费、房屋评估费、给房主的定金。注意：在来砍房价之前，问一下中介附近的银行，提前准备3-4万的钱，要不取款手续费也将近70-80呢。中介费按2%，是可以谈的哦。除了这个其他的费用一般都是固定的。

6、办贷款（人员：你（夫妻双方都要来）、贷款专员、房主；带齐工具/资料中提到的1、2项的资料；买方需填写的资料比较多，请细心填写、签字、按手印；然后就是等贷款审批的消息了，我办的是建行15个工作日审批完）

7、过户。（人员：你（夫妻双方都要来）、房主、中介。贷款批下来后，而且房子解压完毕，就可以约定时间去房管局过户了。记得准备首付款，不然房主能把房本改成你的名字嘛？还有个税、营业税、契税以及其他很小的费用，新房本要过几天才能下来）让房主开具一下唯一性住房证明，夫妻两个人都要开具，这样确保不用缴纳个税了。

8、抵押。（你是以房子作为抵押，贷的款。因此需要你拿新房本去银行做抵押，银行才会放贷款，这也要等几天时间，贷款才能打入到房主账户）。注意在抵押之前，我建议先去当地派出所看下户口是否已经迁出，以免影响以后你落户。

9、交房。（人员：你（夫妻双方都要来）、房主、中介。期待的这一天终于到来了，嘻嘻。一般房主收到全部房款即首付款+贷款后，才进行交房手续。好好看看房屋的情况、留下的东西是否损坏、物业费、燃气费、电视有线费等